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以房养老只能是保房价上涨的馊主意 ------一个MBA找我探索写‘以房养老’论文时引发我的感慨!  

2013-09-17 00:20:13|  分类: 社会问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以房养老只能是保房价上涨的馊主意 ------一个MBA找我探索写‘以房养老’论文时引发我的感慨! - 汪华斌 - 汪华斌的博客
 

以房养老只能是保房价上涨的馊主意

------一个MBA找我探索写‘以房养老’论文时引发我的感慨!以房养老只能是保房价上涨的馊主意

------一个MBA找我探索写‘以房养老’论文时引发我的感慨!

汪华斌

一位MBA写论文,题材竟然是当今火热的‘以房养老’;本来我就对此不屑一顾,因为这理论上还真的不成立;谁知她竟然找我探索,这才引发我的感慨;说‘以房养老’只能是中国社会保房价持续上涨的馊主意。

我们知道我们社会的住房改革目的本来是想实现住房公平,因为在单位包住房时因单位等各种原因而造成整个社会的住房不公;谁知我们社会的住房改革后,竟然是加大全社会住房不公的扩散;如第一批商品房正赶上第一批下海而掏到第一桶金的人,再加上港澳台老板同时期纷纷移居大陆;结果商品房成为这些人的专用房,而老百姓只能是在旁边望房叹息。在这样的社会现实下,我们没有及时调整改革方向;于是所有权力单位纷纷利用手中的权力搞起了自己的房地产,最后是所有有权力的人又都有了自己各种渠道的住房;而只有老百姓从此彻底失去了住房来路,因为单位不分房而老百姓又买不起商品房;从而引发出经济适用房。然而这改革因为没有配套保证,最后还是没有住房的人依然买不起经济房。在住房改革走了这么多弯路后,我们社会才开始了政府廉租房。然而为时已晚,因为我们社会已经全面形成了住房两极分化格局;也就是说我们今天的社会永远是住房刚性需求,因为没有住房的老百姓永远是买不起住房的人;而修建起来的住房却永远是有住房的人占有,这就是中国特色现象。

当住房成为中国问题后,我们社会讲了十多年的控制房价;可我们社会的房价竟然是越控制越高涨,从而成为老百姓只有非洲收入水平而住房价格上涨竟然超过了美国的世界奇观。正因为如此,所以我们的政府年年、月月、日日都是讲控制房价;但中国的房价依然还是只涨不降。从而成为中国房地产特色,这就是说13亿中国人拥有26亿套住房;而这房价竟然还是只涨不降。

当住房成为与中国老百姓无关的产物后,老百姓就对住房没有期望了;因为任何期望最后都是失望。正因为如此,所以今天的中国老百姓只关心自己的养老问题;因为中国社会已经步入人口老化的时期。然而当我们社会出现养老金全面短缺的现象时,我们的专家学者趁机提出了‘以房养老’的建议;因为他们的根据就是中国社会的房价永远是只涨不降,这比黄金储蓄还增值的途径难道不是养老的最佳选择吗?

我们知道‘以房养老’即是以自己年轻时购买的资产置换老年时的体面生活;因为从金融角度看,这是进行‘倒按揭’的理论;房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后;每月给房主一笔固定的养老金,房主或者继续居住,或者租住其他更低廉的老年公寓。从而使政府从承担养老责任中解脱出来,实现社会化的经济养老。

然而‘以房养老’之所以难以推进,主要原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命之间的风险无法评估。比方说现在有个老人在鄂尔多斯有住房,而这里却已经是鬼城;而这老人想到北京去养老,那么究竟谁愿意每月支付5000-8000元的养老金;因为这是在北京养老的必要资金。抛开房价的估值问题与金融机构拥有房屋产权的问题不说,就是中国现实情况是住房两极分化;而拥有多套住房的人却并不担心自己的养老问题,而担心养老的人却刚好是没有住房的人;这中国特色的问题就是‘以房养老’的首要问题。

此外我们社会开展了多处试点,但并没有达到预期目的;据网络上公开的几种试点样本,其实大多是已失败或者是快要接近失败。如上海就由上海市公积金管理中心开展了‘以房养老’方案研究和试点工作,其‘以房自助养老’做法是:“65岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后,老人可一次性收取房款;房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定;租金与市场价等同。老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心,其它费用均由公积金管理中心交付”。然而此方案自2007年展开试点后就没能再开展下去。主要原因是老人认为房价未能体现市场值,而公积金管理中心不可能拥有计算养老风险概率的能力;于是烟消云散。再来看哈尔滨模式,主要是由哈尔滨首家银行推出‘倒按揭’业务;抵押贷款推出一年多其业务量还是零。因为该银行规则是:“这种住房抵押贷款用途仅为养老,主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人;贷款最长期限为10年。同时,对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值,要由银行指定的评估机构进行评估;之后按评估价的60%抵押,利率在现行贷款利率基础上再上浮30%。计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限,以‘养老金’的方式按月存入老人账户”。这种方法类似于房地产抵押贷款,根本不适合养老所用;所以还没有展开就先失败了,因为它与养老原则背道而驰。

当‘以房养老’的试点都失败后,于是有人提出了按照市场化原则的以房租来养老的模式;即考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房,可以发展房租市场;由市场给予老人租金进行养老。同样如果有个老人在鄂尔多斯有两套住房,谁去租;没有租金由谁补贴。

我们知道“以房养老”有两个前提条件,那就是有住房的这些地方必须是经济持续稳定地增长;因而住房刚需是必要条件。其次是这里的老人全部都有多余的住房,因而符合“以房养老”的次要条件。放眼看我们今天的社会,除了城中村改造还建房的老人符合这两个条件;其它的什么老人能有这样的条件。正因为如此,“以房养老”在中国社会是不现实的;因为我们社会的经济不平衡已经显现,所以住房空置率只会越来越大;因而老人即使拥有住房也不能养老,因为住房空置率越来越大的社会能是住房刚需吗?

既然“以房养老”不现实,那么我们这迫在眉睫的养老应该如何办;其实在我们这个物价持续上涨的社会,养老只能由政府负责;因为老人创造财富时物价很低,而养老时却物价特高;这是谁的问题,自然还是政府的问题。正因为如此,稳定物价应该是养老的最好途径;如果政府不能控制物价,那么所有上涨成本就应该由政府承担;这就是中国式养老,一个责任回归型的养老模式。

以房养老只能是保房价上涨的馊主意

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